Comment déterminer le bon prix de vente de son bien immobilier ?

On peut souvent se demander combien vaut son bien immobilier et sur quoi je dois me baser pour déterminer sa valeur, nous avons des réponses à vous apporter pour vous guider dans la vente de votre patrimoine immobilier.

Nous allons également voire tout ce qu’il faut savoir pour vendre au meilleur prix dans un marché parfois difficile à appréhender.

Avant de se lancer, il faut savoir qu’il n’y a pas de vrai prix ou de prix exacte. Le bon prix sera celui qui vous permettra de vendre votre bien rapidement, sans le brader.

Attention à ne pas surévaluer son bien :

En raison du lien affectif entretenu avec leur maison ou leur appartement, de trop nombreux vendeurs tendent à surestimer ses atouts et à minimiser ses points faibles. Ce travers très humain peut se traduire par un prix de vente fixé à un montant trop élevé, et donc par de nombreuses difficultés pour mener la vente à son terme.

Pour bien débuter ensemble notre parcours d’estimation de votre bien, il est important d’avoir une base solide. Et rien de mieux que de connaître le prix au mètre carré de secteur pour définir une fourchette de prix cohérente. On peut vous dire tel ou tel prix, le mieux est de le vérifier en ligne. Là encore des différences peuvent être communiqué, le plus sûr et la base des notaires qui utilise annuellement le prix de vente de la majorité des biens anciens pour s’actualiser.

(Voir article : les types de biens immobiliers)

Ce prix varie selon la région, le département, la ville, le quartier, et même la rue de votre bien. Vous devez donc être précis lorsque vous recherchez ce type d’information.

C’est bon, vous avez atteint la première étape de votre estimation. Bravo ! Le chemin est encore long, mais c’est déjà ça de fait. Vous pouvez maintenant définir la surface de votre bien pour le multiplier avec son prix au mètre carré.

Chaque mètre carré compte, à vous de jouer.

Pour déterminer correctement la surface habitable de votre bien, il ne suffit malheureusement pas d’additionner les surfaces intérieures des pièces de votre logement. Ça serait trop simple ! Il faut retirer les espaces occupés par les escaliers, celles des combles non aménagés et des espaces sous plafond de moins d’1m80 (la fameuse surface Carrez).

Ce n’est pas parce que ce n’est pas habitable qu’il fait mettre ses mètres carrés aux oubliettes, loin de là. Les dessous d’escaliers font de très bon placard à balais, non ce n’est pas parce qu’Harry Potter dormait dedans que ça fait une chambre. Que dire de ses combles non aménagés qui après une bonne couche d’imagination et quelques travaux feront de belles pièces atypiques et de nos espaces extérieurs souvent très demandés. On a tendance à dire qu’un sous-sol aménagé, des combles aménageables et les balcons se valorise à 30 % de la valeur du mètre carré.

Attention : cela n’est pas une règle universelle qui fonctionne pour toutes vos surfaces non-habitables.

On y arrive. Bientôt le bout, on ne vous laisse pas à mi-parcours.

Maintenant vous faites une multiplication de votre surface valorisable avec votre fourchette de prix. Vous allez pouvoir définir votre positionnement entre le prix haut et le prix bas.

Vendre au mieux par rapport à la concurrence

Comme partout, c’est la loi de l’offre et de la demande qui définit le prix de vente de votre bien. Si votre bien à des atouts à faire valoir, il ne faut pas s’en priver surtout si vous voulez vendre au meilleur prix. Oui, c’est maintenant que l’on ressort les placards à balais, le grenier à rafraîchir et vos espaces extérieurs.

Il ne faut pas oublier la proximité aux différentes commodités, celle même qui vous on décider d’acheter quand vous avez fait votre choix. Les écoles, les commerces, la boulangerie et ses croissants du dimanche matin, sa ligne de bus qui vous permet de ne prendre la voiture que pour faire les courses ou partir en vacances. Le centre historique dans lequel vous aimez flâner en famille.

(Voir article : le Top 10 des lieux où flâner à Troyes).

Pensez également à l’absence de vis-à-vis, au calme du quartier, au bon entretien des façades et des parties communes. Sans oublier la luminosité et l’orientation parfaites des pièces de vies, de l’agencement de l’ensemble de votre bien et ses nombreux espaces de rangement.

On a vu les bons côtés à prendre en compte, maintenant, il faut aussi voir ceux qui rendent moins attractif votre bien. Il est important de les prendre en compte. Ils seront les points et arguments qui seront utilisé pour négocier votre prix de vente, alors anticipez et sachez y répondre. Ce sont souvent l’absence ou le contraire des atouts énoncés justes avant qui font des points noirs handicapant ou ne permettant pas de valoriser votre bien par rapport à un autre.

L’absence de lumière, un secteur éloigné de commodités ou bruyant seront des facteurs à prendre en compte. La situation est aussi à prendre en compte, en effet un rez-de-chaussée sur rue, un 5^ème étage sans ascenseur ou une maison de ville mitoyenne au café des sports qui ferme tard le soir seront moins prisés que ses concurrents mieux placés.

Les travaux sont aussi à prendre en compte. Et rien de mieux que de faire des devis de professionnels pour rassurer un futur acquéreur quant à la prise en considération des frais et des délais de travaux.

C’est comme en amour, on aime les défauts de l’autre et surtout les qualités qui viennent compenser, mais ceux des autres, c’est une autre affaire. Le prix de vente devra permettre de les relativiser. L’acheteur cherchera donc à avoir un prix inférieur au prix moyen du marché.

On prend donc les plus et les moins et on adapte notre curseur entre le prix haut et le prix bas en partant du prix médian. Puis on regarde autour pour voir si c’est cohérent.

Étudier les biens autour de chez vous ou proposant les mêmes caractéristiques.

Il ne faut pas toujours rester sur le prix que votre ex-voisin vous donnait fièrement lors de la vente de sa maison un an plus tôt. On ne va jamais se vanter de vendre mal et encore moins son patrimoine immobilier. Le mieux est de faire une comparaison valable et regarder les biens, les caractéristiques et les prix proposés par rapports à celui de votre bien. Cela peut donner une bonne idée pour se confronter au marché.

On arrive au bout, si vous avez fait toutes ses étapes, nous vous félicitons car c’est fastidieux. Pour les autres, nos guides seront ravis de le faire pour vous.

Prenez un rendez-vous d’estimation gratuitement en ligne.

Attention : dans l’espoir d’obtenir un mandat de vente, certains professionnels de l’immobilier surévaluerons la valeur de votre bien lors de l’estimation. Demandez toujours quelles données ont été pris en compte pour définir le prix de vente proposé.

 Vous avez un prix de vente permettant de se projeter dans la vente de votre bien dans de bonnes conditions. Il faut se confronter au marché maintenant.

Ajuster son prix de vente en fonction de ses attentes.

Rien ne vous empêche de mettre votre bien en vente à un prix supérieur à celui du marché, un coup de cœur peut vite arriver, mais c’est rare. Cependant, il faut savoir ce que vous voulez. Souvenez-vous quand vous avez acheté votre bien, son positionnement par rapport au marché était important.

Vendre vite et bien.

Si vous voulez vendre rapidement votre bien, il faut savoir que votre prix doit être inférieur aux concurrents proposant les mêmes prestations que vous. Il faut aussi éviter de devenir un bien usé.

(Voir article : Pourquoi mon bien ne se vend pas ?)

Si votre bien n’est toujours pas vendu au bout de 3 à 6 mois, pensez à ajuster son prix et à renouveler votre annonce.

Nos guides Vidya Immobiliers sont également disponibles pour vous accompagner dans l’accomplissement de votre mise en vente.