Pourquoi mon bien ne se vend pas ?
On parle de prix et on répond par le fait même à la question : Pourquoi est-ce que mon bien ne se vend pas ?
Certains parmi vous sont peut-être sur le marché depuis des semaines, voire des mois, et votre bien ne vend pas. Pourtant, vous regardez dans le quartier, puis vous vous rendez compte que certains de vos voisins qui sont en vente depuis peu arrivent à vendre rapidement.
Alors, comment ça se fait que vous ne vendez pas ?
Pour bien comprendre cela, l’importance du prix et pour expliquer pourquoi vous ne vendez pas, il faut comprendre le fonctionnement du marché immobilier, particulièrement un marché d’acheteurs.
Alors pour vous aider à comprendre cela. Nous vous avons préparé une petite démonstration avec des maisons.
On a des jetons de joueurs ici. On va les prendre pour représenter nos acheteurs sur le marché.
Ici, on a des petites maisons qu’on va utiliser pour représenter les biens à vendre sur le marché en ce moment même et on va utiliser un exemple réel, c’est à dire les statistiques du marché de Troyes sur l’année 2019.
De cette façon-là, on va voir vraiment comment est-ce que le marché évolue et l’importance des prix.
Tout d’abord, ce qu’il faut comprendre, c’est qu’on a 361 biens à vendre sur le marché. Alors si vous êtes le marché de Troyes à ce moment précis, vous avez 360 concurrents.
Pour que ça soit plus simple on divise par dix pour mettre 36 maisons qui représente les 361 biens à vendre sur le marché Troyen en 2019.
Statistiquement, à Troyes, 106 acheteurs vont au bout d’une acquisition d’un bien.
On va représenter ces acheteurs-là par 11 petits jetons, autant de maisons en moins dans les 36 maisons parmi les 361 qui sont à vendre.
Alors admettons qu’on est au 1er janvier. Nos acheteurs ici doivent décider parmi toutes ces maisons-là, lesquelles ils vont acheter. Il y a toutes sortes de variable, naturellement, qui rentrent en ligne de compte.
Quand on prend une décision d’acheter quoi que ce soit, ça peut être une nouvelle voiture, une paire de chaussure ou une maison, il y a toutes sortes de critère qui rentrent en ligne de compte, mais généralement, le plus important pour les consommateurs d’aujourd’hui, c’est d’en avoir pour leur argent.
C’est d’acheter quelque chose avec un bon rapport qualité prix, n’est-ce pas ?
Alors la même chose est vraie pour les achats immobiliers dans l’esprit des consommateurs et des acheteurs.
C’est un genre d’ordre ou de hiérarchie, un rapport qualité prix.
Avec tout ce qui est disponible sur le marché au moment de la décision, c’est à dire qu’il y a des biens qui vont être plus intéressantes que d’autres et cela basée en grande partie sur le rapport qualité prix.
Alors, on se retrouve avec des biens qui sont beaucoup plus intéressants, qui en donnent plus pour l’argent et des biens qui sont moins bons, qui ont un moins bon rapport qualité prix.
Par exemple, si on fait un petit peu exagéré pour bien comprendre le processus, admettons, on fait ici en bas de la liste. Ça serait quelqu’un qui a un appartement de 71 m² avec 3 pièces, 2 chambres et pas très bien placé dans la ville de Troyes avec un prix de vente de 213 000 € soit un prix au mètre carré de 3000 €. C’est complètement déraisonnable.
Ici, en haut, dans ce qui est le plus intéressant pour les acheteurs, ça serait peut-être une maison construite récemment, une belle grande maison avec un grand terrain et un garage très bien entretenu, de la place pour toute la famille et un bel endroit, un beau quartier, une belle rue. Avec en prime un prix raisonnable, donc le meilleur rapport qualité prix sur le marché au moment de la prise de décision des acheteurs.
On se retrouve avec un ordre du plus intéressant ou moins intéressant, un rapport qualité prix.
Alors, naturellement, en toute logique, le premier l’acheteur, au mois de janvier, va acheter le bien le plus intéressant, celui qui donne le plus pour son argent.
Le deuxième acheteur va prendre le deuxième et troisième, le troisième. Naturellement, c’est logique.
Et là, je pourrais dire et ainsi de suite. Sauf que ça s’arrête là. C’est ça qu’il faut comprendre dans un marché d’acheteurs. On a beaucoup de bien à vendre et peu d’acheteur en face. Ça ne veut pas dire que le marché est mort.
On a quand même à chaque mois 106 personnes qui décide d’acheter à Troyes. Donc, c’est tout à fait possible de vendre son bien. Mais faut faire des choix marketing et positionnement intelligents.
Alors, qu’est ce qui arrive le mois suivant ?
On est passé de janvier. On a un peu moins de biens en vente.
Nos acheteurs, qui étaient alors ils ont fait leur choix. Il y a statistiquement, 106 nouveaux acheteurs qui se présentent. Environ 106 personnes achètent à chaque mois Troyes.
Vous suivez ? On peut continuer alors.
On a des nouveaux acheteurs qui doivent choisir parmi ces biens disponibles. Stop ! C’est faux, si seulement ça fonctionnait comme ça.
Malheureusement, les ventes de biens ne baissent pas et à chaque il y a environ 209 annonces qui se rajoutent sur le marché, c’est à dire qu’il y a 209 propriétaires chaque mois, à Troyes qui décide de mettre en vente leurs propriétés. Donc on va les rajouter dans les biens en vente, ici 20 nouvelles maisons.
Il faut se demander si ces gens-là qui se rajoutent au marché qui est déjà existant, où est ce qu’ils se positionnent au niveau du rapport qualité-prix ?
La majorité est représentée par 12, sont bien conseillés par leurs agents immobiliers, vont faire un choix intelligent et vont se positionner de façon à vendre leur bien dans un délai raisonnable, donc en offrant un meilleur rapport qualité prix sur le marché.
Il y aurait peut-être eu dans le lot qui vont se dire : « je ne suis vraiment pas pressé de vendre. Je veux être sûr d’avoir un maximum pour ma maison. Je vais me positionner ici. Je vais demander plus cher en espérant pouvoir attraper quelqu’un qui soit prêt à payer plus cher pour ma maison ».
Pas déraisonnable, comme l’appartement à 3 000 € du mètre carré. Imaginons qu’ils se posent dans le milieu du lot et là, on ne peut pas être des biens qui serait complètement déconnecté du marché actuel, qui n’écoute pas les conseils des professionnels de l’immobilier et qui vont se positionner ici de façon tout à fait inintéressante pour les acheteurs.
Donc en février, quel bien se vendent ? Naturellement les biens les plus intéressantes d’un point de vue rapport qualité prix. Et c’est comme ça de mois en mois sur le marché.
Et vous allez constater qu’il y a plus de biens sur le marché. Le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs est continuellement en train d’augmenter. En faveur des acheteurs.
Pour vous, de façon pratique, qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que si vous voulez vous mettre sur le marché, il faut être intelligent et agressif. Point de vue du rapport qualité-prix, faut se mettre immédiatement ici en avant. Un des plus intéressants sur le marché, si vous voulez. Pourquoi ?
Parce que si vous êtes un peu trop ambitieux, vous vous positionnez. Si vous demandez un peu plus cher que ce qu’il vous est conseillé par un bon agent immobilier.
Bien, vous risquez de passer des mois et des mois et des mois sur le marché, tandis que le marché baisse dans un marché d’acheteurs comme celui-ci Troyes, les prix baissent.
Alors, peu importe où vous êtes situé, peut être que vous êtes déjà sur le marché et vous vous rendez compte avec cet article que vous n’êtes pas bien positionné. Il faudrait faire quelque chose, une baisse de prix. D’ici là, on veut offrir et on doit offrir une valeur claire pour les acheteurs. Il faut que ça soit clair que c’est nous qui avons le meilleur rapport qualité prix sur le marché. On ne vendra pas dans un marché comme celui qu’on retrouve à Troyes, alors j’espère que cette information vous a été utile.
Si vous souhaitez refaire le point sur le prix de vente de votre bien, vous pouvez faire un tour sur l’article « Comment déterminer le bon prix de vente de son bien immobilier ? » et si vous souhaitez un travail de professionnel faites appel à un guide Vidya Immobilier gratuitement et sans engagement.